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Wichtige Änderungen für Immobilienbesitzer im Kanton Zürich ab 2026
Ab dem 1. Januar 2026 ändern sich die steuerlichen Grundlagen für Liegenschaften im Kanton Zürich grundlegend. Die Bewertung von Immobilien sowie die Berechnung des Eigenmietwerts wird neu geregelt. Diese Anpassungen betreffen sowohl heutige als auch zukünftige Eigentümer – und können sich spürbar auf die Steuerbelastung auswirken.
Aufgrund des Volksentscheides vom 28. September 2025 über die Abschaffung des Eigenmietwertes soll auf die kommunizierte Erhöhung des Eigenmietwertes (nicht aber die Bewertung von Immobilien) verzichtet werden. In der Übergangsphase sollen deshalb die heutigen Werte massgebend bleiben. Nur für Neubauten ab 2026 sollen die neuen Regeln Anwendung finden. Der Regierungsrat wird darüber befinden müssen.
Warum kommt es zu einer Neubewertung?
Die bisherigen Steuerwerte stammen noch aus dem Jahr 2009 und gelten als nicht mehr zeitgemäss. Gerichtsurteile haben zudem klargemacht, dass sie den bundesrechtlichen Anforderungen nicht mehr genügen. Deshalb werden alle Immobilien neu bewertet. Dabei wird die Standortqualität und das Alter der Liegenschaften stärker berücksichtigt werden.
Was bedeutet das für Eigentümer?
- Höhere Vermögenswerte: Für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum steigt der steuerbare Vermögenswert im Durchschnitt um etwa 48%, für Mehrfamilienhäuser um rund 41%.
- Stärkere Differenzierung nach Lage: Jede Gemeinde wird künftig in maximal neun Lageklassen eingeteilt. Dadurch werden attraktive Standorte höher, weniger gefragte Lagen tiefer bewertet.
- Berücksichtigung des Gebäudealters: Der Altersabzug erhöht sich von bisher 30% auf bis zu 40%. Besonders ältere Immobilien profitieren dadurch von einer etwas tieferen Bewertung.
Anpassungen beim Eigenmietwert
Wer seine Immobilie selbst bewohnt, muss einen fiktiven Mietertrag versteuern. Ab 2026 gelten neue Regeln:
- Für Einfamilienhäuser beträgt der Eigenmietwert künftig je nach Lage zwischen 1.7% und 3.5% des Vermögenssteuerwerts (statt bisher fix 3.5%). Durchschnittlich erfolgt ein Anstieg um 11%.
- Für Stockwerkeigentum reduziert sich der bisherige einheitliche Satz von 4.25% auf einen Bereich zwischen 2.1% und 4.2%. Durchschnittlich erfolgt hier ein Anstieg um 10%.
- Je nach Standort kann der Eigenmietwert sinken. Dafür ist in sehr guten Lagen aber auch eine deutliche Erhöhung möglich.
- In Härtefällen, bspw. für Eigentümer mit tiefem Einkommen oder besonderen Belastungen, kann der Eigenmietwert reduziert werden.
Mit Verweis auf oben, sollen die heutigen Eigenmietwerte massgebend bleiben bis zur endgültigen Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung und die Anpassungen nur für Neubauten ab 2026 gelten. Die Abschaffung darf wohl frühestens auf das Steuerjahr 2028 erwartet werden.
Mehrfamilien- und Geschäftsliegenschaften
Die Bewertung erfolgt weiterhin nach dem Ertragswertverfahren. Neu wird jedoch der Kapitalisierungssatz für den Vermögenssteuerwert je nach Gemeinde unterschiedlich festgelegt (zwischen 4,8 % und 6,5 % statt bisher einheitlich 7,05 %).
Was sollten Immobilienbesitzer jetzt tun?
- Frühzeitig informieren: Prüfen Sie, wie stark die Neubewertung Ihre Liegenschaft betreffen könnte.
- Finanzielle Auswirkungen einschätzen: Höhere Steuerwerte können Ihre Vermögens- und Einkommenssteuern erhöhen.
- Planung anpassen: Ob Sie bereits Eigentümer sind oder einen Kauf planen – berücksichtigen Sie die neuen Steuerwerte in Ihrer langfristigen Finanzplanung.
Die neuen Bescheide zur Bewertung erhalten Sie voraussichtlich im Jahr 2027 zusammen mit der Steuererklärung 2026.
Die gesamten Anpassungen stehen unter dem Vorbehalt einer Beschwerde des Hauseigentümerverbandes, welche eine inhaltliche Überprüfung der Anpassungen verlangt und zurzeit beim Bundesgericht hängig ist.
Haben Sie Fragen, was dies für Ihre persönliche Situation bedeutet könnte, kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung oder weitere Informationen: Remo Merz, dipl. Steuerexperte remo.merz@fineac.ch.
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Remo Merz, 6. Oktober 2025