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Der Eigenmietwert wird abgeschafft
Mit seinem Entscheid vom letzten Herbst hat das Stimmvolk die Besteuerung des Eigenmietwerts abgeschafft. Damit wird ein zentrales Element der bisherigen Wohneigentumsbesteuerung grundlegend verändert. Besonders betroffen sind Liegenschaften im Privatvermögen.
Der Bundesrat hat angekündigt, dass die neuen Bestimmungen frühestens per 1. Januar 2028 in Kraft treten sollen. Er will im 2. Quartal 2026 über das genaue Datum entscheiden. Da jedoch auch die kantonalen Gesetzgebungen angepasst werden müssen, erscheint dieser Termin ambitioniert. Dennoch ergeben sich auch kurzfristig Aspekte, die für eine optimale Steuerplanung berücksichtigt werden müssen.
Mit der Reform wird nicht einfach nur der Eigenmietwert abgeschafft. Da kein Einkommen aus selbstgenutzten Liegenschaften mehr besteuert wird, entfällt dementsprechend auch der Abzug für Unterhaltskosten inkl. Investitionen in Energiesparmassnahmen. Die Kantone haben die Möglichkeit letztere auf kantonaler Ebene weiterhin zum Abzug zuzulassen. Diese Möglichkeit ist zeitlich begrenzt, bis das Ziel einer ausgeglichenen Treibhausbilanz erreicht ist, maximal bis 2050. Es wird sich zeigen, welche Kantone davon Gebrauch machen. Für vermietete Liegenschaften können weiterhin Unterhaltskosten, pauschal oder effektiv, geltend gemacht werden.
Keine Wahlmöglichkeit haben die Kantone bei der Neuregelung des Abzugs der Schuldzinsen. Gesamtschweizerisch gilt, ab Inkrafttreten des neuen Gesetzes, dass die Schuldzinsen (und nicht nur die Hypothekarzinsen) nur noch im Verhältnis des Vermögens aus nicht selbstgenutzten Schweizer Liegenschaften zum Gesamtvermögen abzugsfähig sind. Wer ausschliesslich selbstbewohntes Wohneigentum besitzt, kann keine Schuldzinsen mehr abziehen. Dabei ist unerheblich, ob diese aus einer Hypothek, einem Konsumkredit oder einem privaten Darlehen, etc. stammen.
Um weiterhin dem verfassungsrechtlichen Auftrag der Wohneigentumsförderung Rechnung zu tragen, wird dafür neu ein Ersterwerberabzug bei der direkten Bundessteuer sowie bei den Kantons- und Gemeindesteuern eingeführt. Wer erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft kauft, kann im ersten Steuerjahr auf die Liegenschaft entfallende Schuldzinsen von maximal CHF 10'000 für Verheiratete bzw. CHF 5’000 für alle übrigen Steuerpflichtigen, abziehen. Dieser Abzug verringert sich in den nachfolgenden Jahren linear um 10%.
Den Kantonen wird zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt eine Sonderliegenschaftensteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften zu erheben. Dies soll insbesondere den Kantonshaushalt von Kantonen mit vielen Zweitliegenschaften (Ferienhäuser und -wohnungen) entlasten. Ob und welche Kantone dafür optieren, ist momentan noch nicht klar. Eben so unklar ist die Höhe dieser Sondersteuer.
Wo bisher der Eigenmietwert, bei Selbstnutzung bzw. die Mieterträge, bei Vermietung, sowie die Unterhaltskosten inkl. Investitionen für Energiesparmassnahmen deklariert werden, muss nach Inkrafttreten der Revision zwischen selbstgenutzten und vermieteten Liegenschaften unterschieden werden. Zudem könnten sich die Steuerfolgen bei den Kantons- und Gemeindesteuern von jenen bei der direkten Bundessteuer unterscheiden.
Bis zum Inkrafttreten dieser Reform kann bei Stockwerkeigentümergemeinschaften die Versuchung entstehen, die abzugsfähigen Beiträge in den Erneuerungsfonds zu erhöhen. Hier ist Zurückhaltung angezeigt. Werden Einlagen im Vergleich zu den Vorjahren deutlich erhöht, ohne dass ein sachlich begründeter und belegbarer Bedarf besteht, besteht das Risiko, dass die Steuerbehörden eine unzulässige Steuerumgehung annehmen und den Abzug verweigern. Sind höhere Einzahlungen hingegen durch konkret geplante oder anstehende Unterhaltsarbeiten gerechtfertigt und entsprechend dokumentiert, bleibt ein Abzug zulässig. Der Kanton Luzern erachtet, im Sinne einer Safe-Haven-Regel, jährliche Einlagen bis 1% des Gebäudeversicherungswerts grundsätzlich als zulässig.
Zu beachten ist zudem, dass diese Änderungen keinen Einfluss auf die Grundstückgewinnsteuer haben. Dort sind nach wie vor nur wertvermehrende Kosten als Anlagekosten abzugsfähig. Die Unterscheidung zwischen Unterhalt und Wertvermehrung erfolgt weiterhin nach objektiv-technischer Betrachtung. Eine sorgfältige Dokumentation von Investitionen – mit detaillierten Rechnungen, Plänen, Baubeschrieben sowie Vorher- und Nachher-Fotografien – gewinnt deshalb weiter an Bedeutung.
Obschon einiges bereits jetzt klar ist, gibt es noch viele offene Fragen. Insbesondere bei gemischt genutzten Liegenschaften, bei Vorzugsmieten, beim Wechsel der Nutzung innerhalb der Steuerperiode sowie bei Ersatzbeschaffung für das erste Wohneigentum oder beim Eigentum von Renditeliegenschaften muss die Situation individuell betrachtet werden.
Haben Sie Fragen rund um das Thema der Besteuerung von Liegenschaften, stehen Ihnen unser Mandatsleiterinnen Steuern Privatkunden Barbara Bucher oder Carmen Hofmann gerne zur Verfügung.
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Barbara Bucher, März 2026